投资房贷款考虑因素及投资策略 | 恒业墨尔本贷款

尽管现在澳洲市场经济跌宕起伏，但在墨尔本房屋买卖与租赁与墨尔本贷款仍然是刚需。墨尔本作为一个适宜居住的城市，居住人口自然是不断上涨，住房和租房的需求也是在逐年增加。面对这不断增长的需求，越来越多的投资者看向了房产领域。不过，投资房产需要考虑哪些重要因素呢？墨尔本恒业信贷来为大家回答这个问题。

值得投资的房产

投资房产首先要考虑所投资的房产本身是否是值得投资。那么房产值得投资的最关键的因素就是地段了。一般来说，尤其是在墨尔本，房产地理位置距CBD二十公里以内，交通便利（火车，汽车或者高速公路入口附近），基本上都是会有相对较高的资金回报的。

投资资金杠杆策略

当决定好投资的房产之后，就要思考一下你的资金杠杆策略了。那什么是资金杠杆策略（Gearing Strategy）呢？通俗来讲，就是你墨尔本贷款投资的策略，你可以用来贷款投资买投资房，或者投资做生意等等。在投资房的领域中，投资杠杆策略一般分正收入房产策略和负扣税房产策略。
具体投资策略，一般需要考虑以下几个因素：
· 你的财务状况
· 退休策略；
· 你的存款和权益的高低；
· 每月现金流盈余（收入大于支出）；
· 可承担风险的能力；
· 弄清以上这些因素来了解自己的情况，就可以知道哪种投资策略适合你。

房产正收入策略（Positive Gearing Strategy）

正收入的房产（Positively Geared Properties）是指租金回报高于你的墨尔本房屋贷款还款和开支。能带来正向现金流的房产，从资本增值的角度讲，是给投资业主带来收入的。这算是一种保守的投资策略。但是有一点要注意的是，因为正收入房产带来净收入，投资业主是要交税的。
房产正收入策略适合没有足够的现金流盈余来填补收入损失（无法损益相抵）的人群。投资者年近退休或者在低收入阶段时，可以选择正收入投资策略最大化自己的潜在收入。

房产负扣税策略 （Negative Gearing Strategy）

负扣税的房产（Negatively Geared Properties）是指租金回报少于你墨尔本房屋贷款的还款和开支，也就是说投资业主处于亏损状态。但是, 投资房产的资本增值其实是绝对可以抵消掉所积累的亏损的。所以在这种情况下，租金回报并不作为做决策时需考虑的重要因素。

负扣税最大的好处就是可以把投资房相关的亏损部分对冲其他的收入所得，来减少应收所得税，从而减少应交税金。

由此看来，负扣税房产的投资业主所偿还贷款来源分别是租客的租金，税务局的节税（Tax Savings）以及其现金流盈余。

归根结底，墨尔本恒业信贷建议大部分投资者的长远目标都是将房产正收入化的。通常，高收入（高税收）群体会选择房产负扣税的投资策略来最大化其税务申报，并从长远的资本积累目标中获益。

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