为什么房贷利率会变？｜恒业信贷／房屋贷款

RBA已经连续20次会议决定现金利率保持在历史最低的1.5%，不过房贷利率开始有了一些变化。近期，有5家贷款机构开始提升了房贷利率，其中有昆士兰银行，IMB，AMP，Greater Bank和Homestar Finance。贷款机构的每一次大动作都会引来媒体的关注，但很少会有人解释为什么贷款机构会调整房贷利率。墨尔本贷款恒业信贷与大家分享一位房屋贷款市场的资深专业人士Adam Smith的分析。

RBA现金利率｜恒业信贷／房屋贷款

RBA现金利率，小编在之前的文章中提到过，是指RBA向银行收取的隔夜贷款overnight loans。现金利率的变动需要根据就业，通货膨胀，国民生产总值，消费者信心，和房屋市场表现等因素决定。RBA通过调整现金利率来平衡增长和通货膨胀。

• 减缓通货膨胀｜恒业信贷／房屋贷款

RBA的主要目标是放慢通货膨胀速度，以确保消费品价格不会增长过快从而削弱消费者的购买力。 RBA的通货膨胀目标是2%－3%， 居民消费价格指数CPI是观察通货膨胀水平的重要指标。CPI记录着居民购买支付生活消费品和服务项目的价格。而RBA一直关注着通货膨胀，如果通货膨胀率高于2％－3%的目标，RBA便可能会升高现金利率来减缓居民消费，从而放慢价格增长。

• 促进经济增长｜恒业信贷／房屋贷款

如果RBA想促进经济增长，他们会决定削减现金利率。削减现金利率是为了让钱更容易借出，贷款更容易偿还，以此来鼓励消费者消费。RBA同时也会关注失业率来决定。高失业率意味着当前环境缺少商业信心和投资，致使银行削减现金利率来提高促进商业信心，从而鼓励就业。

资金成本｜恒业信贷／房屋贷款

银行借贷的资金都是有出处的。大多数贷款机构的资金来源于综合的存款和批发债务。批发债务是指从银行以较低的利率借来的资金然后再借给借贷人。
另一个影响银行资金的就是BBSW （Bank Bill Swap Rate），这是银行之间借贷的支付，通常期限为6个月或更短。银行用从别处借来的钱来维持每天的成本。短期的借贷利率就是BBSW。

另外，也有很多其他因素影响批发债务的数额。海外债券市场，投资风险偏好以及资金来源的竞争都会对澳洲银行的资金成本有一定的影响。

政策法规的改变｜恒业信贷／房屋贷款

政策法规是影响银行资金成本的很重要的因素。澳洲银行都是受APRA监管。APRA会对银行金融机构设置资金要求。不过不是所有的贷款机构都接受APRA的监管。APRA只负责授权的存款机构（ADIs），其中包括银行，互助储蓄银行，信用合作社和建筑协会。不过这并不意味着非银行贷款机构就不受法规政策监管了，他们虽然不会收到APRA的直接影响，但是很多非银行贷款机构的部分资金来源是来自银行的。也就是说APRA对银行的影响会间接影响到非银行贷款机构。

来自股东的压力｜恒业信贷／房屋贷款

对于利率的决定，银行需要平衡好自己客户的需求和股东的需求。银行需要考虑股本回报率（ROE），银行的股本回报率指银行产生的净收入与股东投资额的比值。降低房贷利率会减少银行的股本回报率，提高房贷利率，股本回报率就会增长。而银行需要的是在能留住客户的情况下尽可能的保持最高的股本回报率。所以，利率的变动，也是银行在调节平衡内部利益的措施。

房贷偏好｜恒业信贷／房屋贷款

银行可能很少会对外说出来，但是房贷偏好增长自然是银行之间房贷利率竞争中扮演着重要的角色。在银行设置房屋贷款策略的时候，银行会决定如何快速增长房屋贷款这一模块的投资组合。

如果银行决定提高房贷偏好，那么为了达到这一目标，银行可能会决定减少房贷利率以此来吸引更多的房贷需求者。若是银行想放慢房贷偏好的增长，那么银行可能不会推出具有竞争力的房贷产品进入房贷市场，甚至会提高房贷利率来减缓房贷需求增长。

我们怎么办？｜恒业信贷／房屋贷款

银行降低贷款利率不仅是为了增加他们房贷产品的需求，如果资金成本增加或者想提高股本回报率的情况也会提高贷款利率。但这并不意味着跟着一个银行一条路走到黑。 当您的银行提高了利率，不妨查一下其他贷款机构有没有更好的房贷产品。在RBA近期没有升息的动态情况下，某个银行的利息变动跟银行内部运作战略调整有关，并不会大规模的影响整个市场的贷款利率，所以您可以多留心关注，与您的broker咨询了解一下是否有更好的机会得到最适合的房贷产品。

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