房屋贷款的五个误区 | 墨尔本贷款

by 墨尔本恒业信贷

1 信用卡多多益善

很多人觉得信用卡越多，额度越大，就越能证明自己的财富。从某种角度上讲，也不无道理，毕竟银行是根据个人的消费和还账能力发放信用卡的。但是在申请住房贷款的时候，这些信用卡可能会成为申请获批的障碍。因为银行会按照信用卡额度，以每月2.5%或每年30%的比例作为信用卡持有人的基础消费。假设两个人的财政状况一模一样，一位没有信用卡另一位有$10000额度的信用卡，没有信用卡那位能比有信用卡那位多贷$30000。注意银行对信用卡只考虑额度（limit）而不是余额（balance），有人认为信用没用过就没事，其实并非如此。

2买房只需准备20%首付

有时候为了吸引客户购买物业，地产公司在宣传时搭载一些墨尔本贷款信息。这样做为了让客户更清楚置业流程和资金准备，本无可厚非，但是由于他们不是墨尔本贷款专业人员，未免缺少贷款方面的最新信息而误导客户。关于接待比例，即贷款额度和房屋价值的比例，过去确实海外人士能贷款80%，但自从去年Westpac将该比例下调到70%，其他银行纷纷追随，最后的NAB也下调了比例，目前大银行针对海外人士最多贷70%甚至是60%。 类似还有一些误导性宣传如house and land package，土地首付10%装修首付5%，其余可贷款。对永居人士和公民来说，这个消息没有问题，但对海外人士就不适用了。因为最多只能贷70%，所以海外人士要是购买house and land package，仍然需准备30%首付加印花税。

3 贷款预批等于贷款全批

对于要买房的人来说 ，预批（pre-approval）提供他们很大的便利而且省心，但是它离unconditional approval 还有一段距离。一方面，利率很可能会变。银行时不时会对墨尔本贷款产品进行调整，等到客户签合同准备把预批转成正式批准的时候，利率也许已上升不少。应对方法就是锁定利率（rate lock），银行可以为客户在一段时间内把利率锁定，一般可选30天、60天、90天，费用为几百块不等。另外，在转为正式批准时，一般银行会查看客户最新的收入状况，如pay slips。如果客户恰好离职或出于某些原因无法出示最新收入，墨尔本贷款申请将被拒绝。

4利率越低越好(转贷产生的费用)

不少银行以利率为卖点吸引客户转贷。但利率是不是越低越好呢？答案是不一定。有些银行推出蜜月利率（Honeymoon Rate），意思是在墨尔本贷款开始一段时间（大概6个月至1年）的利率折扣较大，往后会反弹到普通利率，甚至会高于平均值。举个例子，某银行的推出3.5% p.a. 产品，可选固定或浮动，然而1年之后反弹到5.3% p.a.。另外，即使银行承诺利率折扣永久有效，也不能证明该产品就是一个好的选择。银行通常不会在广告上告诉客户产品的年费、转账费、手续费、退出费等。这些隐藏费用也许不但让你省不了钱，甚至还花费更多，所以这些这些五花八门的费用，你务必要在贷款前一一询问清楚。

5其他账单不影响贷款

银行在审查贷款时候是非常谨慎的，他们要顾虑放贷给申请人的风险，而评估该风险的途径就是查看申请人的信用报告和参考其他账单的还款记录。如果信用报告出现电话费账单欠费导致default，一般银行不会批准贷款申请，因为他们认为类似情况很可能出现房贷上。类似如过期未付（overdue）和超额度（over limit）也会被视为不良记录，会影响墨尔本贷款通过率。银行期盼的客户是有稳定收入并能按期还款的人。不过并不是有过信用不良记录的客户就无法贷款，有些银行可以接受一定程度的负面记录的。

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