澳洲各大银行如何审批房屋贷款 | 恒业墨尔本贷款

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2017/07/18
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澳洲各大银行如何审批房屋贷款 | 恒业墨尔本贷款

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澳洲墨尔本买房贷款各大银行如何审批房屋贷款

澳洲房屋贷款首付只有10%,对于广大投资者来说在澳洲贷款买房是个不可多得的好机会。那么问题来了,澳洲银行是如何审批投资申请的呢?如何才能获批更多的墨尔本贷款呢?BY 恒业墨尔本贷款

我们来先简单说说澳洲的银行。澳洲有四大银行:澳洲联邦银行(CBA),西太平洋银行(WBC),澳纽银行(ANZ)和澳洲国民银行(NAB)。他们是福布斯全球企业排名的前一百强,评级属于全球最高的评级之列,在审批墨尔本贷款时自然是采取比较谨慎的标准。
首先,银行需要了解你的个人身份。你的个人基本状况,以及你的信用记录。
其次,银行要求你有持续的还款能力。每月的收入扣除支出以外,还有余力支付贷款。
最后,银行会要求你的房产做抵押。若无力偿还贷款,银行会回收房产,并对外拍卖,所以银行要保证房产物有所值,不会亏本。

通常,银行会对两个方面进行审核:
第一方面,借贷安全性 (Security)
银行通过贷款价值比率 (Loan to Valuation Ratio,简称LVR)指标来判断和控制你作为墨尔本贷款人的风险。
第二方面,你的还款能力 (Servicing)
为确保贷款在你的财务承受范围内,银行要统计你的收入支出,看是否有盈余来负担还款,同时也要考虑你的信用记录、存款和就业情况等因素。更多详细信息请联系恒业信贷 | 墨尔本贷款

我们能向银行借多少钱呢?

银行用LVR来控制把钱借给你的风险:LVR=贷款额/房产价值。这个房产价值不是指买房价格,而是银行委托的专业估价师评估的房产实际市场价值。
每家银行对LVR的要求不同,一般认为,贷款额如果不超过住宅物业价值的80%,那么风险还在比较可控的范围内。有些房产可能因为位置、类型、面积或其它原因只能用来借更低的比例,甚至不被接受作为抵押物。
LVR越高,对于银行来说,承受的风险就越大。有的银行允许LVR超过80%,甚至可高达95%,但要求你缴纳一定数额的房贷保险(Lender Mortgage Insurance,简称LMI),以保护银行自己的利益。
当然,这是作为墨尔本贷款人的你给银行买的保险。如果墨尔本贷款人违约不偿还贷款,银行拍卖你的房子收不回本金,房贷保险供应商会弥补这个差额,同时也会要求你偿还债务。房贷保险通常占房贷金额的1-4%左右,保险费从几千到几万不等,可一次性支付,也可以和贷款一起分期偿还。
但如果你是高收入的专业人士,比如医生、会计师、律师或矿业工程师之类,有的银行可以免掉你的房贷保险。

我需要有多少收入还贷?

除了考虑借贷安全性以外,银行还要确保你有能力还钱。
每个银行对还款能力的具体计算公式不同,但原则上都会比较你的收入和支出,计算财务盈余:财务盈余=税后收入– 所有贷款 – 生活支出 – 一定的缓冲额。
如果盈余大于零的话,你被视为基本上有还款能力。
请联系恒业信贷 | 墨尔本贷款,给您更专业的贷款建议。

计算税后收入时,除了基本工资外,有时银行能将加班费、奖金、佣金和政府补贴也全部或部分算作收入。很关键的一点是,投资房的租金收入也被算作收入。考虑到会有出租管理费、市政费等支出,租金收入被承认的比例一般在80%左右,有的银行还会考虑负扣税因素。由此可见,墨尔本的投资房贷款对工资收入的要求一般要低于自住房。

计算贷款支出的时候,银行一般会作比较保守的计算,使用的利率要高于当前利率。如果你有信用卡的话,就算没有透支,银行也可能将信用额度的2-3%算作每月还款。也就是说,信用卡过多,额度过高,都会降低你在墨尔本的贷款能力。

生活支出方面,银行一般会让你自己给个估算值,然后比较相似家庭类型的常规支出,选择两者中较高的那个数据。如果你的配偶不工作,银行也会将你配偶和子女的生活支出计算在内,保证你在还款的同时还能养家。

税后收入去掉贷款额和生活支出之外,一般还会再减去个缓冲额,确保万无一失。剩下的就是你的财务盈余,如果不是负数的话,银行才会进一步考虑你的贷款申请。BY 恒业墨尔本贷款

还有哪些记录也很重要?

除了LVR和还款能力计算外,银行还会综合考虑你的信用记录、存款和工作情况,来决定要不要给你贷款。如果你经常更换地址,频繁跳槽,在多家银行登记过房贷咨询,还老是长期拖欠信用卡、电话和水电煤账单,那么你的信用评分估计很低,很可能影响在墨尔本贷款的审批。

还有,即便银行通过了各项指标的审核,也要算一下账,看包括首付和还款额在内的总支出是否符合家庭预算和规划。如果你有买车的打算,同时计划要把孩子送到私校,还要给父母办理付费移民,那就要提前制定预算,准备好充足资金,应对所有开支。

最后提醒

近来澳洲投资房政策有所收紧,一些银行有降低贷款额度和减少投资房利息折扣的举动,可能会引起申请者借款额度和借款能力一定程度的下降。

更多详细信息请联系恒业信贷 | 墨尔本贷款 | 墨尔本信贷

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恒业贷款/信贷服务 HARRISON FINANCE
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恒业信贷立足于墨尔本,并授权代理20多家银行及非银行机构的贷款产品, 旨在为澳洲华人提供专业最专业最优质的金融贷款服务。 恒业信贷是澳大利亚权威协会( Mortgage & Finance Association of Australia)的专业会员,并接受ASIC(Australian Securities and Investments Commission)的监管,恒业信贷以专业的业务能力, 配合客户的实际情况向客户提供最优的贷款解决方案。

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