最近墨尔本房屋市场火爆，许多朋友考虑到房屋增值的潜力和不错的租金回报，想购买楼花或期房作为投资。但是，楼花投资在未来交房贷款是有诸多不确定性，恒业信贷墨尔本贷款为您针对一些常见的疑难问题作解答。

1 购买流程和费用 恒业墨尔本贷款

墨尔本投资楼花房屋贷款通常在房子交割前3-4个月期间办理。在房屋交割日（settlement date）之前，银行并没有房贷，因此购买房屋的客户不需要支付利息。即便在墨尔本贷款已经拿到预批或正式批准签署了合同，也是从交割日开始计算房贷利息的。

2 高密度区的楼花，多准备点首期款更稳妥恒业墨尔本贷款

出于对风险的考虑，在楼盘高密度区，部分银行会根据区域和楼盘的限制，可能会出现最高借贷70%。 因此，如果您首期预算比较紧，就会面临很大的成交风险。 这是就需要让有经验的房屋贷款经纪人帮您处理，选择适合的银行会减少您交割时的许多问题，从而避免延误交割（delay settlement）而受到罚款，甚至丢失定金。恒业信贷 | 墨尔本贷款有专业的贷款经纪人，为您提供度身定做的墨尔本贷款服务。

3 房屋室内面积太小，小心贷不到款恒业墨尔本贷款

澳洲银行普遍接受室内面积 50 平方米以上的物业作为房贷抵押物。西太平洋银行(Westpac)和墨尔本银行(Bank of Melbourne)最低标准是 40 平方米；ANZ银行标准也是40 平方米，万一小于40 平方米，必须要有浴室、厨房、洗衣房，最多仅能贷款六成等要求。那买Studio 及服务式公寓(service apartment)时，就要特别注意了。 因此，购买此类室内面积小的楼花，意味着您可选择的银行会非常有限，再加上一些其他的因素 (例如海外收入或澳洲现金收入工种等)，低于 40 平方米的楼花成交风险就会多出不少。

4 房屋估价可高可低，影响在墨尔本的贷款额恒业墨尔本贷款

从2012年起，墨尔本房价拉升较快，部分楼盘的银行估价又是无法及时反映市场价格。如果估价较低，那么短缺的资金部分就需要买主自己支付。比方说，若一房屋物业的合同价为100万澳元，银行估价只有90万澳元，即使贷款80%，墨尔本贷款贷款额也只能算72万澳币而非80万澳元。那么，短缺的8万澳元就需要买主自己想办法筹集了。如果买主是澳洲本地收入人士，可以选择提高借款比例，如果贷款比例超过80%，会产生高额的保险费（LMI）。

5 提前准备贷款，避免错过申请的最佳时机恒业墨尔本贷款

楼花不同于现房，要求在墨尔本贷款申请对时间的把握很充分。因为每家银行对整栋楼盘通常是按比例接受的，若迟交墨尔本贷款申请，银行会因超过了贷款比例为由而不再接受以该楼盘为抵押物的贷款申请。持有澳洲身份的客户，通常可在楼花交房前的三个月递交申请。但是，提供海外收入的海外客户，则需要有额外三个月的准备期。

一般楼花在房屋 Title 注册后的两周内须完成交割，延迟交割则会面临罚款，甚至损失 10% 首期付款，因此选择好的律师和墨尔本贷款顾问(broker)尤为重要。

拿到批准，这样可以确定自己的信用记录和贷款能力是没有问题的。唯一只需要等待的就是房子的估价，准时在开放Valuation Access 的情况下做好估价安排，以避免拖延 Settlement。
如果客户资金紧缺，需要借款超过 80% LVR，更需要提前做好批准，获取 LMI 保险公司的认可，避免最终 Settle 时因为抵押物或信用问题无法达到借款额度，而丢失 10% 定金与房子。
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